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Riforma del Condominio

Riforma del Condominio

Avvocato Lisa Agati condominioLa legge 220/2012 che entra in vigore oggi nella sostanza mette a sistema una serie di orientamenti giurisprudenziali che si sono consolidati in settantanni circa dall’applicazione del codice civile e che sono stati ora incamerati all’interno delle regole civilistiche . All’interno della legge ci sono anche molte idee nuove, dall’istituto del supercondominio al rafforzamento del ruolo dell’amministratore che diventa un vero e proprio gestore principe.

SUPERCONDOMINIO

La riforma del condominio estende esplicitamente ai supercondomi la normativa civilistica in materia chiudendo una disputa di interpretazione che propendeva, in alternativa, con l’applicazione della disciplina sulla comunione. La figura del supercondominio è compatibile con la contestuale esistenza di condomini autonomi, afferenti a singoli edifici. I singoli edifici vengono quindi a formare un supercondominio quandpo talune cose, impianti e servizi comuni, sono contestualmente legate dalla relazione di accessorio a principale con più edifici.

CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO

Il legislatore ha attribuito ai condomini i la facoltà di deliberare a maggioranza la possibilità di utilizzo completamente diverso di un bene comuned rispetto alla funzione a cui era preposto in origine. E’ per questo stata introdotta una nuova maggioranza: 800 millesimi e 4/5 dei condomini. La ratio della norma dovrebbe essere quella di rendere possibile il cambio di destinazione di utilizzo di parti comuni purchè a favore di tutti i condomini. Il cambio di destinazione può essere deciso solo da un’assemblea convocata con trenta giorni di preavviso e che abbia chiaro l’oggetto della discussione. La delibera dovrà contenere una dichiarazione che le procedure di convocazione sono state rispettate. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che alterino il decoro architettonico del fabbricato e che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

MOROSITA’

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere un titolo immediatamente esecutivo.  L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. L’amministratore è tenuto ad agire con decreto ingiuntivo sempre che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. L’amministratore può inoltre sospendere il condomino non in regola con i versamenti degli importi previsti dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di un godimento separato.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO OBBLIGHI:

All’atto dell’accettazione della nomina e dal suo rinnovo deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compeso per l’attività svolta e ciò a pensa di nullità della nomina stessa. Deve inoltre comnicare i propri dati anagrafici e professionali, il locale ove si trovano i registri anagrafici condominiali, i verbali di assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e di contabilità, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato può prendere visione e ottenere copia dei suddetti documenti. E’ inoltre tenuto a presentare una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, ciò se l’asseblea ha subordinato la nomina dell’amministratore a tale presentazione.  Sul luogo di accesso al condominio deve affiggere l’indicazione dei propri dati e recapiti. E’ obbligato a far transitare le somme ricevute, a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonchè quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio. Come già detto, sempre che non sia stato dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO ATTRIBUZIONI:

L’amministratore deve: convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto; eseguire le delibere dell’assemblea; curare l’osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglio godimento a ciascuno dei condomini; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni; compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’esercizio; eseguire gli adempimenti fiscali; curare la tenuta dei registri; conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione; fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale e convocare la relativa assemblea entro 180 giorni

REVOCA DELL’AMMINISTRATORE

Può essere deliberata dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento condominiale;

In caso di grave irregolarità, se l’amministratore non rende il conto della gestione o se l’amministratore ha omesso di dare notizia all’assemblea della citazione o dei provvedimenti amministrativi che abbiano contributo esorbitante dalle sue attribuzioni, su ricorso di ciascun condomino la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria con decreto motivato del Tribunale.

MODIFICA DEI QUORUM PER LE DELIBERE ASSEMBLEARI

Per la seconda convocazione si è fissato un quorum costitutivo più basso con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almento 1/3 dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti. Le maggioranze richieste per le deliberazioni dell’assemblea sono indicate all’art. 1136 codice civile

POSSESSO DI ANIMALI DOMESTICI

Non può essere messa in discussione la titolarità degli animali. Può solo essere disciplinata la disponibilità degli animali all’interno delle parti comuni ed esclusive dell’edificio. Per le infrazioni al regolamento condominiali può essere stabilito, atitolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro.

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